Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital finanziert die Bank den vollen Kaufpreis. In einigen Fällen gewährt sie den Kredit nicht nur für den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch für die im Zusammenhang mit dem Erwerb entstehenden Nebenkosten. Für den Käufer ergeben sich bei einer Vollfinanzierung Vor- und Nachteile.

Lohnt sich eine Vollfinanzierung fürs Haus?
Bauwillige ohne Eigenkapital stehen häufig vor der Frage: "Schnell ins eigene Haus mit einer Vollfinanzierung oder erst sparen, aber dabei riskieren, dass die Zinsen in der Zwischenzeit steigen?"

Vollfinanzierung - Der schnellere Weg ins eigene Haus

Vorab sei erwähnt: Grundsätzlich raten Experten dazu, einen Immobilienerwerb nur mit einem Eigenkapitaleinsatz von wenigstens 20 Prozent durchzuführen.
Wer allerdings über eine einwandfreie Bonität verfügt und sich den Wunsch vom eigenen Haus schnell erfüllen will, kann dies ggf. im Rahmen einer Vollfinanzierung realisieren. Der große Vorteil einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital:
Der Wunsch vom eigenen Heim wird sofort Realität.
Schafft der Kreditnehmer seine Immobilie bereits in jungen Jahren an, so ist er bei sorgfältiger Planung aller Erfahrung nach zum Renteneintritt schuldenfrei. Wer ganz ohne Eigenkapital eine Finanzierung aufnehmen will (110-Prozent-Finanzierung), sollte einige Punkte beachten:

Mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung kommen auf den Käufer weitere Kosten zu:

  • Grunderwerbsteuer Die Grunderwerbsteuer (GrESt) beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage (Stand 2016).
    Die Bemessungsgrundlage ist i. d. R. der Kaufpreis (beim Grundstückskauf der Kaufpreis des Grundstücks, beim Hauskauf der Kaufpreis für Haus und Grundstück).
  • Notarkosten Für einen rechtskräftigen Kaufvertrag ist in Deutschland laut Gesetzgeber bei jedem Immobilienkauf bzw. -verkauf eine notarielle Beurkundung vorgeschrieben. Der Notar fungiert hierbei als neutrale Instanz zwischen Käufer und Verkäufer. Die Kosten für den Notar belaufen sich auf etwa 1 bis 1,5 Prozent (inkl. Grundbucheintrag auf ca. 1,5 bis 2 Prozent) des Kaufpreises.
  • Kosten für die Grundbucheintragung Die Gebühren für den Grundbucheintrag beim Grundbuchamt schlagen mit etwa 0,5 Prozent der Kaufsumme zu Buche.
  • evtl. Maklercourtage Wird für die Suche nach der geeigneten Immobilie ein Makler hinzugezogen, fallen hierfür in der Regel Maklergebühren zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises an.
    Achtung: Da es für die Provisionshöhe beim Immobilienverkauf in Deutschland keine gesetzlichen Vorgaben gibt, kann diese teilweise auch über 6 Prozent liegen.
    Tipp: Die Provision ist aber ggf. auch verhandelbar. In jedem Fall sollte sie vor der Maklerbeauftragung schriftlich fixiert werden.

Rechner zur Ermittlung der Zinsen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Im Internet findet man zahlreiche Rechner zur Ermittlung der aktuellen Bauzinsen. Die meisten erlauben jedoch nur eine Berechnung des Zinssatzes für eine Beleihung von 60 oder 80 Prozent.

Mit dem folgenden Baugeld Rechner lassen sich die Zinsen zahlreicher Anbieter nach Ihren ganz individuellen Vorgaben ermitteln und vergleichen - selbst für eine 100 Prozent Finanzierung.

Zum Baugeld-Rechner

Wie immer gilt natürlich auch hier: Die Ergebnisse des Rechners dienen nur der ersten Orientierung. Gerade bei einer Immobilienfinanzierung mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital sollte in jedem Fall der Rat eines Experten hinzugezogen werden.

110-Prozent Finanzierung: Baufinanzierung mit Nebenkosten

Die Kaufnebenkosten schlagen üblicherweise mit rund 10 bis 15 Prozent der Kaufsumme zu Buche. Finanziert die Bank die Nebenkosten mit, spricht man deshalb auch von einer 110 Prozent Finanzierung (teilweise sogar 115 oder 120 Prozent - Finanzierung).
Die Nebenkosten stellen allerdings keine Werterhöhung für das Objekt dar. Muss die Immobilie wieder verkauft werden, werden diese Kosten in der Regel nicht mit dem Kaufpreis erlöst. Banken finanzieren nicht werterhöhende Kosten mit einer sogenannten Nachrangfinanzierung. Kreditinstitute, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital gewähren, lassen sich das erhöhte Risiko bei der Nachrangfinanzierung mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Kreditnehmer müssen bei dieser Finanzierungsvariante mit einer höheren monatlichen Belastung rechnen. Anzeige:
Für Gutverdiener, die über eine entsprechende Liquidität verfügen, diese aber nicht für ihre Baufinanzierung einsetzen wollen, ist eine Finanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz durchaus denkbar. Wer ganz ohne Eigenkapital als Otto-Normalverdiener eine Immobilie erwerben möchte, sollte das im Voraus sehr genau kalkulieren und gegebenenfalls einen Experten zur Beratung hinzuziehen.

Bedenken sollten Kreditnehmer, die kein Eigenkapital einsetzen, dass die Rückzahlung ihres Kredites bei einer höheren Kreditsumme deutlich länger dauert. Viele Banken verlangen im Rahmen einer Vollfinanzierung die Vereinbarung eines erhöhten Tilgungssatzes. Auf der einen Seite ist eine erhöhte Tilgung für den Kreditnehmer durchaus ratsam, denn sonst würde die Rückzahlung überdurchschnittlich lange dauern. Auf der anderen Seite bedeutet eine höhere Tilgung auch immer eine höhere monatliche Belastung. Wer sein Häuschen voll finanziert, aber in einigen Jahren mit einer fälligen Lebensversicherung oder einem fälligen Sparvertrag rechnet, sollte sich im Kreditvertrag die Möglichkeit einer Sondertilgung einräumen lassen.

Genaue Objekt- und Bonitätsprüfung

Gewähren Banken eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, so prüfen sie neben dem Beleihungsobjekt vor allem die Bonität des Kreditnehmers. Wichtig sind bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital eine einwandfreie Schufa-Auskunft und ein unbefristeter Arbeitsvertrag. Darüber hinaus werden natürlich die Substanz und die Lage des Finanzierungsobjektes genau geprüft. In der Regel holen Banken das Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen ein, um den genauen Wert des Objektes zu taxieren.

Fazit:
Eine Vollfinanzierung kann für Kreditnehmer mit überdurchschnittlichen Einkommensverhältnissen oder ausreichend finanziellen Sicherheiten der richtige Weg ins eigene Heim sein. Sind dann noch Substanz und Lage der Immobilie aus Sicht der Bank zufriedenstellend, so steht einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital in der Regel nichts entgegen. Dennoch sollten immer auch die möglichen Risiken sorgfältig abgewogen werden.

Zusammenfassung:

Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung sind in der Regel:

  • Hervorragende Bonität des Kreditnehmers (einwandfreier Schufa-Score)
  • Hohes Vermögen und/oder überdurchschnittliches Einkommen
  • Unbefristeter Arbeitsvertrag / sicherer Arbeitsplatz
    gute Chancen haben z. B. Beamte
    schlechtere Chancen haben hingegen Freiberufler oder Selbständige
  • gute Substanz und Lage der Immobilie (i. d. R. Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen erforderlich)
Bewertung:
3.8450704225352 1 1 1 1 1 (142 Bewertungen)