Forward Darlehen - Günstige Zinsen für die Zukunft sichern

Mit einem Forward Darlehen (Vorratsdarlehen) haben Kreditnehmer die Möglichkeit, sich bereits vor Ablauf ihrer Zinsbindungsfrist die aktuell günstigen Zinsen für eine spätere Anschlussfinanzierung zu sichern. Wer mit steigenden Zinsen in der Zukunft rechnet, kann bis zu 60 Monate vor Prolongation einer Baufinanzierung feste Konditionen vereinbaren. Derzeit ist dies aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus besonders interessant.

Mit einem Forward Darlehen heute schon günstige Zinsen für morgen sichern
Mit einem Forwarddarlehen lassen sich die aktuell günstigen Konditionen für eine spätere Anschlussfinanzierung bereits bis zu 60 Monate im Voraus festschreiben.

Was ist ein Forward Darlehen?

In Zeiten niedriger Zinsen profitieren einige Darlehensnehmer nicht von den günstigen Konditionen, da ihre Baufinanzierung erst in einigen Jahren aus der Zinsbindung kommt. Deshalb entwickelte der Lübecker Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein & Co. AG im Jahr 1996 eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung, mit der sich Kreditnehmer, deren Immobilienfinanzierung in den nächsten Monaten bzw. Jahren ausläuft, bereits im Voraus attraktive Konditionen sichern können: Das sogenannte Forward-Darlehen bzw. Vorrats-Darlehen. Damals sollte das Produkt zunächst der Finanzierung kommunaler und gemeinnütziger Wohnungsbauunternehmen dienen und sie vor steigenden Finanzierungskosten bewahren. Inzwischen sind die Verträge auch bei privaten Kreditnehmern beliebt, die sich bei ihrer Bank gegen steigende Konditionen absichern wollen. Dr. Kleins Idee des Vorratsdarlehens wurde mittlerweile von vielen weiteren Baugeld-Anbietern übernommen.

Bis zu 5 Jahre im Voraus günstige Konditionen sichern

Die vorzeitige Anschlussfinanzierung ist i. d. R. bis zu 5 Jahre (bei wenigen Anbietern, wie der Interhyp AG, sogar bis zu 5 1/2 Jahre) vor Ablauf der Zinsfestschreibung möglich. Ein solches Darlehen ist immer dann ratsam, wenn mit steigenden Zinsen zu rechnen ist. Auch wenn niemand eine genaue Prognose abgeben kann, lassen sich immer Tendenzen erkennen, in welche Richtung der Kapitalmarkt sich entwickelt. Nur wenn der Zinssatz des Forward Darlehens günstiger als der erwartete Prolongationszinssatz ist, macht die vorzeitige Zinsfestschreibung Sinn.

Bei einer Forward Finanzierung handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, bei dem der Kreditnehmer die Schuld in monatlich gleichbleibenden Raten zurückzahlt. Im Unterschied zur klassischen Baufinanzierung wird das einige Zeit im Voraus zugesagte Darlehen nicht direkt ausgezahlt, sondern erst zu einem festgelegten Datum in der Zukunft; bei Fälligkeit der abzulösenden Finanzierung. Auch wenn der Kredit bereits zugesagt wurde, fallen bis zum Zeitpunkt der Umschuldung (in der so genannten Forward-Periode bzw. Vorlaufzeit) keine Raten oder Bereitstellungszinsen an.

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Geringer Zinsaufschlag

Für die vorzeitige Bereitstellung berechnet die Bank allerdings einen geringen Zinsaufschlag. Für jeden Monat der gesamten Vorlaufzeit bis zur Auszahlung des Darlehens werden üblicherweise zwischen 0,02 und 0,04 Prozent aufgeschlagen. Liegen die tatsächlichen Kapitalmarktzinsen bei Darlehensauszahlung höher, amortisiert sich der geringe Zinsaufschlag schnell.
Aber Achtung: Hier ist ein genauer Vergleich der Aufschläge bei den unterschiedlichen Anbietern sinnvoll! Nicht immer ist der Anbieter mit dem günstigsten Zinssatz auch der Anbieter des günstigsten Forward-Darlehens. Die Höhe des Zinsaufschlags, hochgerechnet auf die Dauer der Vorlaufzeit, sollte hier immer mit einkalkuliert werden.

Forward Darlehen ohne Aufschlag

Viele Anbieter werben mit besonderen Aktionen und berechnen häufig für die ersten Monate, tw. sogar für das erste Jahr keinen Zinsaufschlag. Kreditnehmer, deren Zinsbindung innerhalb der nächsten 12 Monate ausläuft, können sich somit bereits heute ein Forward Darlehen ohne Aufschlag (also eine Anschlussfinanzierung zum aktuellen Zinsniveau) sichern - ein Angebotsvergleich lohnt auch hier! Zur Ermittlung, ab wann welcher Aufschlag für eine bestimmte Vorlaufzeit erhoben wird, stellen einige Institute einfache Forward-Rechner zur Verfügung.

Wichtig: Ein genauer Vergleich der Finanzierungsalternativen

Bei einem Vergleich sollte der Zinssatz des Forward Darlehens mit dem prognostizierten Zinssatz für die Anschlussfinanzierung verglichen werden. Wichtig ist, bei einem entsprechenden Rechner, die gleiche Tilgungshöhe und die gleiche Zinsfestschreibung zugrunde zu legen. Nun kommt es auf die Restvaluta an: Ergibt sich bei der Berechnung des Forward-Kredits eine geringere Valuta als bei der klassischen Prolongation, ist eine vorzeitige Festschreibung des Zinssatzes für den Kreditnehmer interessant.

Die Vorteile einer vorzeitigen Zinsfestschreibung liegen auf der Hand:

  • In Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen sichert sich der Kreditnehmer einen attraktiven Zinssatz für die Zukunft
  • Für den Darlehensnehmer bedeutet die frühzeitige Vereinbarung absolute Planungssicherheit, denn die Rate ist im Voraus bekannt
  • Es fallen in der gesammten Vorlaufzeit keine Bereitstellungszinsen an
  • Fließt die Zinsersparnis in die Darlehenstilgung ein, bedeutet das eine schnellere Rückzahlung - der Kreditnehmer ist früher schuldenfrei

Doch auch ein möglicher Nachteil sollte nicht verschwiegen werden: Es besteht natürlich immer ein gewisses Restrisiko, dass die Zinsen zum Ende der Forward-Periode niedriger liegen, als bei Vertragsabschluss. In diesem Fall ist der Darlehensnehmer dennoch an die Abnahme des Forward-Darlehens gebunden.

Bankwechsel - sinnvoll oder zu teuer?

Viele Kunden schrecken vor einem Bankwechsel in Verbindung mit einer Anschlussfinanzierung bzw. einem Forward-Darlehen zurück. Anzeige:
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Dabei lassen sich mit der Umschuldung zu einer güns­tigeren Bank häufig mehrere tausend Euro sparen, erklärt Stiftung Warentest in der Zeitschrift "Finanztest" Ausgabe 01/2013. Das Verbrauchermagazin berichtet von einer Studie des Lehrstuhls für Bankbetriebslehre der Uni Hamburg: Demnach gehen die meisten Kreditnehmer fälschlicherweise davon aus, dass sich die Zinsen bei den verschiedenen Kreditinstituten kaum unterscheiden und bleiben ohne einen Vergleich mit der Anschlussfinanzierung bei ihrer bisherigen Bank.
Zudem fürchten viele Darlehensnehmer hohe Kosten, die im Zusammenhang mit einer Umschuldung und der dafür notwendigen Umschreibung der eingetragenen Grundschuld entstehen könnten. Tatsächlich ermittelten die Finanzexperten von Stiftung Warentest jedoch, dass eine Umschuldung in der Regel max. 0,3 Prozent der Darlehenssumme kostet. Mit dem entsprechenden Zinsvorteil, der sich durch einen Bankwechsel häufig ergibt, sind das Kosten, die der Kreditnehmer schnell wieder hereinholen kann. In vielen Fällen werden die Wechselkosten sogar (komplett oder zumindest anteilig) von der neuen Bank übernommen.
Vor komplizierter Bürokratie im Zusammenhang mit dem Wechsel müssen sich Kreditnehmer ebenfalls nicht sorgen, denn die Abwicklung regeln die beteiligten Banken unter sich.

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